Обязанности УО по ремонту и обслуживанию балконной плиты
Балконная плита считается ограждающей несущей конструкцией и входит в перечень общего имущества дома . Она является конструктивным элементом здания, который обеспечивает его устойчивость и прочность. Это определяется в подпункте «в» пункта 2 правил, утвержденных ПП РФ № 491 от 13.08.06.
Здесь нужно понимать, что балконная плита представляет собой не только ограждающую конструкцию. Одновременно с этим она представляет собой пол балконного помещения, которым пользуются собственники. Ответственность за состояние этого элемента общедомового имущества несет управляющая организация.
Плита балкона (она же – пол балкона) со временем изнашивается и разрушается. На ее состояние влияет качество строительства и особенности эксплуатации. Необходимость в проведении ремонтных работ определяется степенью разрушения балконной плиты. Ремонт балкона в любом из случаев проводится не за счет управляющей компании, а на собранные жильцами средства. Разница здесь заключается только в том, как именно будет организован процесс. Если разрушения относительно небольшие, то балкон можно восстанавливать за счет средств, которые сдаются на содержание и ремонт общедомового имущества.
При серьезном износе и аварийном состоянии проводится капитальный ремонт. Взносы на него накапливаются собственниками. Решение о проведении ремонтных работ принимается на общедомовом собрании.
Ремонт балконных плит
Теперь до Верховного Суда РФ периодически доходят споры управляющих организаций и жилищных инспекций, которые выдают предписания принять какие-либо меры в отношении разрушающихся балконных плит.
Определение Верховного Суда РФ от 29 мая 2019 г. № 302-ЭС19 – 2146
Здесь признали незаконным предписание контролирующего органа.При проверке было обнаружено повреждение несущих конструкций балконов: «балконные плиты имеют повреждения бетонного слоя, имеется деформация арматуры, балконные плиты имеют провисания и значительные отклонения от линии горизонта». От управляющей компании потребовали отремонтировать балконные плиты.
Апелляционный суд, суд округа и Верховный Суд РФ пришли к выводу о том, что работы по ремонту балконных плит выполняются при капремонте:- согласно пункту 4.2.4.3 Правил эксплуатации жилфонда № 170 разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоения, разрушения и обратный уклон (к зданию) пола балконов следует устранить при капитальном ремонте по проекту;- доказательств, свидетельствующих о том, что управляющая компания является лицом, обязанным осуществить капремонт, в материалы дела не представлено.
Суды учли, что управляющая организация не бездействовала: выдала предписания о запрете пользования балконами в связи с их аварийным состоянием; направляла письма в администрацию и Фонд капремонта с просьбой о включении в план работ ремонт фасадов; писала в адрес регионального министерства строительства и модернизации ЖКХ о внесении изменений в программу капитального ремонта.
Определение Верховного Суда РФ от 5 октября 2020 г. № 307-ЭС20 – 14773
Управляющая организация оспаривала предписание Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области. От компании снова требовали ремонт балконных плит.Организация считала предписание незаконным, потому что плитам нужен капремонт.Суды первой и кассационной инстанции пришли к выводу, что Комитет имел право выдавать такое предписание:
- указанные в нем мероприятия направлены на обеспечение установленных законодательством условий содержания общедомового имущества с целью безопасного и благоприятного проживания граждан;
- устранение выявленных нарушений является составной частью содержания общедомового имущества, направлено на поддержание технического состояния дома, и в силу договора управления носит для УК обязательный характер;
- при этом техническое состояние балконов дома создает угрозу жизни и здоровью людей, что требует принятия незамедлительных мер по устранению неисправностей. При таких обстоятельствах включение дома в региональную программу капремонта не освобождает управляющую компанию, продолжающую взимать с собственников помещений плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения своих обязательств до наступления срока капремонта.
Верховный Суд РФ согласился с этим обоснованием.
Определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2019 г. № 304-ЭС19 – 11201
Оставлено в силе предписание органа муниципального контроля, который требовал от управляющей организации из ХМАО обследовать межэтажные стыки, перекрытия в зоне сопряжения квартир, пол балкона; провести ремонтно-восстановительные работы.Суды исходили из факта ненадлежащего технического состояния балкона квартиры, а также учитывали, что на основании договора управления МКД общество является лицом, ответственным за надлежащее содержание и ремонт общего имущества МКД, в состав которого входят балконные плиты. УК не доказала, что при управлении домом выполняла работы по восстановлению повреждений отдельных участков балконов.
Определение Верховного Суда РФ от 5 марта 2019 г. № 306-ЭС19 – 891
Управляющая организация из Волгоградской области вновь проиграла жилищной инспекции в споре о ремонте балконных плит.Суды указали, что указанные в оспариваемом предписании работы (по ремонту фасада, балконных плит) являются обязательными для компании как лица, ответственного за надлежащее содержание общего имущества в МКД.
Определение Верховного Суда РФ от 28 октября 2019 г. № 307-ЭС19 – 20059
Управляющая организация из Калининградской области проиграла дело органу жилищного надзора.При проверке обнаружилось увлажнение плиты перекрытия в границах двух квартир многоквартирного дома. Компании выдали предписание об устранении выявленного нарушения.Суды согласились с надзорным органом в том, что управляющая организация должна выполнять работы по выявлению повреждений балконных плит, которые относятся к несущим конструкциям, и работы по устранению выявленных повреждений.
Определение Верховного Суда РФ от 9 декабря 2020 г. № 307-ЭС20 – 19499
Течет балкон от соседа сверху
Когда течет балкон от соседей сверху, что делать в такой ситуации — актуальный вопрос. В данном случае нужно определить, что именно является причиной. Например, в старых домах, даже если верхние балконы застеклены, но не имеют металлического отлива, вода все рано будет стекать по окнам и проникать в бетонную плиту (перекрытие, которое отделяет нижний балкон от верхнего).
Именно в этом бетонном основании от старости постоянно появляются трещины, через них влага и начинает просачиваться к балкону снизу. Если всему виной именно этот фактор, то здесь ничего не остается делать, как обратиться к соседу с просьбой отремонтировать основание.
Протекает балкон от соседа сверхуИсточник remontnik.ru
Если повезло, и сосед согласился помочь, тогда нужно действовать по следующей инструкции, чтобы надежно и надолго устранить любую течь:
- Демонтировать напольное покрытие, которое находится на балконе у соседа, устранить старые части гидроизоляции и остатки герметика, если они есть.
- Зачистить покрытия, убрать пыль, растрескавшиеся части бетонной конструкции, вынести мусор.
- Заделать крупные дыры в зоне, где просвечиваются арматурные конструкции. Их полностью нужно спрятать в бетоне.
- Стык между бетонным основанием и стеной дома нужно тщательно проверить на наличие дефектов. Если имеются выбоины, их придется заделать бетонной смесью.
- Далее после устранения крупных дыр нужно приступить к заливке основания цементным раствором. Здесь отслеживают максимальную параллельность поверхности.
- Выполнить гидроизоляцию только после убеждения в том, что подготовленное основание хорошо просохло. Обычно на это уходит 3-5 дней (в зависимости от погоды и времени года).
- Применить материал в виде мастики, которым промазать сначала все стыки, а потом уже всю площадь перекрытия полностью. Обязательно сделать плавный заворот на стены, примерно на 15 см вверх.
- Наложить несколько слоев. Следующим покрыть только после полного высыхания предыдущего. Каждый слой должен иметь толщину не менее 1 см.
- Выполнить бетонную стяжку. Для материала следует использовать цементно-песчаную смесь. Ее нужно наложить так, чтобы она заходила на стену, образуя скругление. Причем на краю плиты слой стяжки придется сделать меньше. Это необходимо, чтобы влага не задерживалась в бетоне, а стекала по краям.
Дальше уже остается выполнить настил напольного покрытия с предварительной кладкой утеплителя.
Применение рулонной гидроизоляции пола для балконаИсточник екровли.рф
Что делать, если течёт лоджия или балкон?
Предположим, вам придётся самому заниматься ремонтом (вопрос о том, кто будет оплачивать этот предприятие, оставим в стороне). Если ситуация не критическая, справиться с бедой помогут несколько видов работ: герметизация швов, гидроизоляция балкона (мастика, рулонные материалы) или установка козырька. Обсудите с толковым мастером все имеющиеся варианты и выберете из них лучший
Также важно не забывать о герметизации стеклопакетов, причём доводить ситуацию до потопа в квартире всё же не стоит
Герметизация швов
Метод используется и для ремонта, и для профилактики. Его можно проводить в любое время года. Особого внимания требует зона состыковки козырька и самой стены. Настоятельно не рекомендуем для подготовки поверхности использовать какие-либо моющие средства, т. к. они сильно ухудшают сцепление (адгезию).
Типы герметиков:
- Полиуретановый . Лучший вариант для нашего случая. Весьма эластичен и устойчив к жёсткому УФ-излучению.
- Тиоколовый (2-компонентный) . Уступает полиуретановому по прочности.
- Акриловый . Отличается недостаточной пластичностью, а резкие перепады температур со временем разрушат его. Если течёт крыша балкона, использовать можно, но только в случае полного отсутствия альтернатив.
- Силиконовый . Не держит механические нагрузки и не отличается эластичность. Для заделки швов и стыков его лучше не применять.
Гидроизоляция мастикой
Метод, считающийся «лёгким» для самостоятельного применения, но таковым он кажется на первый взгляд. Вам понадобится грамотно выбрать состав (обмазочный или проникающий), правильно развести его, подготовить поверхность и сделать при необходимости цементную стяжку. Ничего сложного в этом нет, но, если у вас нет должного опыта, лучше поручить все хлопоты профессионалам.
Гидроизоляция рулонными материалами
Из-за того, что ремонт будет вестись снаружи козырька, риск несчастного случая возрастает многократно. Для соединения отдельных листов используются специальные клеящие составы или горелка. В первом случае мы рекомендуем пенофол, во втором – гидроизол, гидростеклоизол или филизол. Но ещё раз напомним, что ваша роль в ремонте (особенно, если течёт балкон на последнем этаже, а вы ещё не научились летать) будет только «присутствующей».
Козырёк над забором
Если он отсутствует, то риск протечек значительно увеличивается. Поэтому вместо того, чтобы заниматься латанием «локальный дыр», лучше всего решить проблему установкой крыши. Предприятие не из дешёвых, но ваши затраты обязательно окупятся. Каркас конструкции должен быть только металлическим (пластиковый – это просто деньги на ветер).
Рекомендуемые материалы для кровли:
- Ондулин.
- Металлочерепица.
- Гофролист.
- Поликарбонат.
- Профнастил.
Варианты конструкции козырька:
- Зависимая . Опорой для неё станет каркас или сама балконная рама. Единственный, но достаточно значимый недостаток, — нескромная стоимость.
- Независимая . Вся конструкция монтируется непосредственно на несущую стену. Финансовые затраты будут гораздо меньше, но выбор подходящих материалов усложнится (подойдут только те варианты, которые отличаются небольшим удельным весом).
Что делать, если течёт лоджия или балкон? Можно, конечно, заняться поисками хорошего мастера, взять штурмом ЖЭК или отложить работы до лучших времён. Но гораздо выгоднее сразу же обратиться за помощью в . Мы знаем о ремонте всё и готовы доказать, что он вполне может быть доступным!
За чей счет ремонтируют аварийные плиты балкона
Собственник или ЖЭУ? Главный вопрос о том, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире, если он относится к общей площади, имеет один ответ: ответственность несет ЖЭУ (согласно с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда). Подаются документы в домоуправление, на подпись директору организации. В заявке указываются:
Второй экземпляр бумаг остается на руках у собственника квартиры. ЖЭУ уполномочен ремонтировать только основную плиту. Парапет и прочие ограждающие элементы не относятся к их компетенции. Процесс рассмотрения заявки можно ускорить, указав степень аварийности конструкции, её опасность. Приветствуется письменное подтверждение как можно большего числа соседей.
Ремонт балкона за чей счет должен осуществляться?.
Здравствуйте! Меня зовут Андрей, я проживаю в городе Омске, в САО, у меня такая проблема, мой балкон признали аварийным в том году 26.07.2017 г. Опечатали, хотели написать акт, но так и не написали до сих пор, так вот управляющая компания мне говорит, что я должен ремонтировать балкон сам за свой счет, в этой квартире прописан только мой больной дядя, хотя я знаю другую информацию, что за фасад здания должна отвечать и ремонтировать управдом, в том числе и балкон за счет кап. ремонта который мы платим, но управляющая компания не хочет этого делать и мне говорят готовьте 20 тр на ремонт, а у нас таких денег нет, тут прописан и проживает инвалид на пенсии, с размером пенсии 8000 р
Подскажите, кто все таки должен ремонтировать Балкон и за какие средства?
Управляющая компания должна производить ремонт (замену) балконной плиты.
Законом установлено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг жильцам такого дома.
Кроме того, утверждено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).
Ремонт балконов относится к работам, которые являются текущим ремонтом, т. е. собственник или наниматель квартиры оплачивает эти работы, когда оплачивает услуги ЖКХ.
Когда управляющая компания отказывается производить ремонт балконной плиты, Вам необходимо обратиться в управляющую компанию, чтобы она провела проверку балконной плиты на предмет ее аварийности. Если управляющая компания отказывается это делать, обращайтесь в департамент ЖКХ в Вашем регионе, а также в прокуратуру. Полученные от управляющей компании результаты экспертизы Вам следует подать в суд с требованием обязать управляющую компанию произвести ремонт (замену) балконной плиты.
Буду благодарен за оценку ответа +
В соответствии с п/п. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
То есть, балконная плита, ограждения на ней и стены дома — общее имущество собственников в многоквартирном доме, а вот дверь, ведущая на балкон, остекление или иные конструкции балкона — имущество собственника квартиры.
Своё имущество ремонтируете Вы сами. Из за его состояние балкон аварийным не может быть признан. Он может быть признан аварийным из-за разрушения балконной плиты, стеновых плит, а иногда и ограждений. В этом случае ремонт производится управляющей компанией. Средства на ремонт балкона Вы платите ежемесячно в виде платы за услуги по содержанию общего имущества.
Если УК не хочет ремонтировать, то жалуйтесь в жилинспекцию.
Как инициировать ремонт балкона
Решающее значение при назначении ответственного за ремонт имеет факт того, общий это элемент дома или индивидуальный. Если угрозу несёт общий элемент, то на общее собрание нужно вынести вопрос о его капитальном или текущем ремонте.
Перед собранием нужно составить акт осмотра, подписанный представителем правления ТСЖ, ЖСК или управляющей компании. Решение принимается, если за ремонт проголосуют минимум 2/3 голосов от числа присутствующих.
Для признания балконной плиты аварийной на имя председателя ТСЖ, ЖСК или директора управляющей компании нужно написать заявление с требованием оценить аварийность. Заявление можно подкрепить фотографиями и подписями соседей.
Чтобы заявление не попало в долгий ящик, нужно подготовить две его копии, одну из которых зарегистрировать (принявший её должен расписаться в получении заявления прямо под текстом, расшифровать свою подпись, указать должность и поставить дату принятия) и оставить у себя. Вторая копия остаётся у адресата.
На заявление по закону об обращениях должен поступить мотивированный ответ максимум через месяц с момента его регистрации. Если ответа не поступило, доступны средства:
- можно обратиться в суд на бездействие должностных лиц с требованием о проведении оценки аварийности и ремонта;
- или самостоятельно отремонтировать балкон, а израсходованные деньги взыскать через суд (к иску нужно будет приложить все чеки на стройматериалы, договоры подряда и акты выполненных работ).
Вместе с тем аварийным состоянием балкона можно признать:
- разрушение бетонного защитного слоя плиты;
- коррозия закладных металлических элементов и арматуры;
- разрушение гидроизоляции металлических сливов;
- обрушение карниза;
- нарушение устойчивости ограждения.
Если такие повреждения обнаружились, нужно срочно принимать меры по восстановлению.
Напоминаем о том, кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире:
- плиты, ограждение и несущую стену дома ремонтирует ТСЖ, ЖСК или управляющая компания за счёт собственных средств;
- двери и окна на балкон, парапет и его крышу ремонтировать обязан собственник квартиры.
Отделка
Ремонт балкона внутри будет незаконченным, если не сделать внутреннюю отделку. Чаще всего для этого используют следующие материалы:
- Вагонку из дерева. Это экологически чистый продукт, поэтому его использование не оказывает негативного влияния на здоровье. Материал фиксируют на деревянный каркас, используя для этого саморезы. После этого вагонку покрывают лаком. Рекомендуется нанести несколько слоев. После каждой обработки делают перерыв для высыхания состава.
- Панели из ПВХ. Это наиболее востребованный материал. Он обладает такими преимуществами – экологичность, доступная стоимость, длительный эксплуатационный период, простота установки и ухода. Материал устанавливают так же, как и вагонку.
- Панели из МДФ. Это экологически чистый и внешне привлекательный материал. Недостаток – высокая стоимость. Монтируется на поверхности так же, как и предыдущие материалы.
- Гипсокартон, обладающий влагостойкими свойствами. Для монтажа такого материала на поверхность предварительно фиксируют металлический каркас. Гипсокартон устанавливают с помощью крепежных элементов или специального клея. Перед монтажом материала строительное основание застилают полиэтиленовой пленкой.
Обязанности управляющей организации
Проводить регулярные осмотры балконов, планировать ремонт, а тем более реагировать на заявки и жалобы жильцов УО должна своевременно. УО отвечает перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества.
В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” и Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 перечислены обязанности УО и виды работ, которые она должна проводить для поддержания балконов в нормальном состоянии. УО должна:
- дважды в год (осенью и весной) проводить осмотры всего общего имущества, а значит, и балконных плит, крыши и фасадов, а также периодически проводить частичные осмотры;
- осматривать общедомовое имущество после сильных ливней, ветров и других негативных погодных явлений, а также после аварий;
- следить, чтобы жильцы не захламляли и не загрязняли балконы, а также не делали незаконных перепланировок;
Даже прикрепить ящики с цветами с наружной стороны на балконе можно только по согласованию. За этим должна следить УО, и если ее сотрудники обнаружат, что вы самовольно установили кронштейны для горшков, вас могут обязать их демонтировать.
- выявлять дефекты в несущих конструкциях, гидроизоляции, элементах металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;
- контролировать состояние, восстанавливать или заменять отдельные элементы зонтов над балконами;
- разрабатывать план восстановительных работ и проводить соответствующий ремонт.
Согласно постановлению Госстроя № 170 не допускается:
- ослабление креплений стен балконов;
- разрушение и повреждение отделки стен.
Если в балконной плите пошла трещина, отвалился угол или стал выкрашиваться кусками бетон, молчать не надо. Нужно зафиксировать все повреждения – сделать фото или видео – и обратиться в УО. Сделать это можно и через АДС (аварийно-диспетчерскую службу).
Бывает так, что проблема не в самом балконе, а, например, в водосточной системе. Если водосток работает неправильно, на балкон может постоянно попадать вода, что недопустимо. То же самое с протекающей крышей. В этих случаях также следует подавать заявку в УО или АДС. Как правильно подать заявку в АДС, читайте в нашей статье про ржавую воду.
Специалисты должны будут провести внеочередной осмотр по вашей заявке, составить акт. Если состояние балкона признают аварийным, его должны будут опломбировать. УО обязана в срочном порядке принять меры по предотвращению развития разрушений и обезопасить жильцов.
Дальше должен последовать ремонт. Поговорим о том, за чей счет он должен выполняться.
Бремя содержания общедомового имущества несут собственники помещений в доме. Соответственно, оплата всех возможных работ и ремонтов – обязанность жильцов.
Но нужно понимать, что на текущий ремонт собственники помещений в МКД ежемесячно выделяют средства по статье “содержание жилого помещения”. Т. е. по умолчанию деньги на текущий ремонт в УО должны быть. С капитальным ремонтом схожая ситуация – каждый месяц собственники квартир и нежилых помещений платят взносы на капремонт дома.
Другой вопрос, что к нужному моменту может не накопиться достаточная сумма для проведения всех необходимых работ по капитальному ремонту. В этом случае определить источник финансирования можно на общем собрании собственников – принять решение взять кредит на проведение капремонта или принять участие в программе по господдержке капремонта.
Но! Даже если общее собрание собственников не проводилось, или решение о проведении капремонта не было принято, оставить балкон в аварийном состоянии УО не имеет право. Она должна либо провести текущий ремонт (если таким образом можно исправить положение и обезопасить людей), либо демонтировать балкон (или хотя бы опломбировать выход на него). Это подтверждается судебной практикой.
Основные виды плит, применяемых для балкона и их особенности
Балкон – это плита, которая выступает на некоторое расстояние от стены здания. В целях безопасности он огражден перилами по всему периметру. Балкон – это конструкция, включающая в себя горизонтальную плиту основания, крепления и ограждения.
На сегодняшний день существует несколько видов балконных плит, которые различаются по конструкции:
Многие считают, что все плиты являются продолжением перекрытия, но это не совсем так. При строительстве балкона используется большое многообразие способов крепления:
- Использование дополнительной опоры. Крепится на первом этаже, так как требует наличие внешней стальной, железобетонной или деревянной опоры, фиксирующейся на земле;
- Защемление в конструкции стены дома. Применяется консольная плита;
- Подвеска к несущим стенам балконной платформы;
- В каркасных зданиях опора ложится на консоли внутренних стен или колонн. В этом случае, отсутствует нагрузка на стену.
- В домах панельного типа, например, в хрущевке, балконные плиты применяются с перекрытиями и с опорой на конструкции из железобетона.
- Монтаж в кирпичном здании осуществляется путем защемления в фасаде дома. В нее замуровываются накладные и подкладные элементы из железобетона. Они составляют нишу для плиты. Тот край, который примыкает к стене, утолщают. Необходим довольно большой заход в стену здания. Она обязательно должна быть приварена при помощи стальных анкеров к элементам из железобетона.
Варианты капремонта балконной плиты и что делать если ЖЭК не спешит
Согласно действующей практике, прения с представителями жилищно-коммунального хозяйства часто затягиваются на неопределенное время. С одной стороны, законодатель обязывает профильные предприятия выполнить свою обязанность по ремонту внешних конструкций, а с другой, начальство ЖКХ не может взять на себя такую ответственность ввиду большого количества нерешенных вопросов. Одним из вариантов придания делу необходимой очередности в решении вопроса с капремонтом балконной плиты, является обращение в суд. В инстанции обычно не затягивают с вердиктом, поэтому сделать балкон коммунальщики в скором времени будут обязаны. За этим проследят приставы.
Для восстановления своих законных прав можно написать жалобу с приложением ранее написанного в УК заявления на ремонт балконной плиты в надзорные органы и прокуратуру. В установленные сроки ведомства проведут соответствующие проверки (экспертизу балконной плиты) и оформят предписание для исполнения нарушений требований Закона. Препираться с органами прокуратуры управление вряд ли осмелится.
Также не дожидаясь, пока балкон свалится под жильцами или на головы прохожих, можно попробовать договориться со своим жилищно-коммунальным хозяйством на предмет уменьшения квартирной платы за счет проведения ремонта своими руками. В случае если удастся договориться, собственник жилого помещения может выступить нанимателем подряда от строительной организации. Правда, для восстановления общедомового имущества есть смысл привлекать профессионалов только в случае серьезных конструктивных нарушений. Договор строительного подряда позволит снять ответственность с собственника помещения в случае некачественного проведения работ или причинения ущерба третьим лицам.
Если же плита не меняет угол наклона к несущей стене или иным образом не смещается, можно выполнить капитальный ремонт своими руками. Для этого понадобится приготовить раствор бетона (одну часть цемента и три части песка разбавить водой). Полученной смесью заделываются швы и трещины, после чего обеспечиваются условия для полного высыхания. Для увеличения продолжительности службы конструкции ее надлежит гидроизолировать. Для этого есть специальные составы бытового применения. Только после того как будет выполнена работа, можно будет закрыть восстановленные участки лагами или другим видом отделки.
Несмотря на то что обязанности по содержанию жилищного фонда явно распределены в действующем законодательстве, управляющие компании не всегда спешат исполнять свои обязательства. При обнаружении серьезных конструктивных изменений в жилом здании инициатива ремонта в большинстве случаев остается за собственником помещения.
Варианты крепления балконных плит, их характеристики и возможные способы восстановления
Для эффективности проведения работ по реконструкции балконов, необходимо изучить их характеристики и способы крепления к зданию. Часто балкон и лоджия для обычного обывателя понятия одинаковы. Но на самом деле – это два разных по конструкции строения. Балкон с (древненемецкого balko – балка) – плита с перильным ограждением, выступающая за пределы фасада архитектурной постройки. Лоджия (с итальянского loggia – крытая галерея) – неотапливаемая ниша в здании, с открытой стороной (сторонами) и поддерживающими элементами типа колон, арок, плит и т. д. Так как конструкция, рассмотренных выше площадок, существенно отличается друг от друга, в статье ремонт лоджии не рассматривается.
Варианты крепления балконных плит.
По конструкции балконы подразделяются на:
Консольные (а) – железобетонная плита толщиной 90 – 120 мм, размещается за пределами фасада здания и крепится между несущими стенами. Способ монтажа такой конструкции называется защемлением.
Балконы балочного и консольного типа.
Плита устанавливается под наклоном в 10 градусов к земле. При отсутствии защиты от осадков, не надлежащего ухода, неправильного монтажа плита быстро разрушается. Часто консольные площадки можно видеть в домах хрущевской постройки. В части «Укрепление балконной плиты в хрущевке» будет подробно рассмотрен вариант капитального восстановления всех элементов балкона.
Балочные (б) – в качестве опор для площадки применяются балки, выполненные из разного материала (железобетона, металла, дерева).
Опорные элементы при возведении дома закладываются в несущую стену на глубину не менее 400 мм, либо в установленной стене проделывается ниша с последующим монтажом балок. В домах старой постройки выносные площадки удерживаются железобетонными модильонами (декоративные кронштейны). Но так как в кронштейнах происходит коррозионный износ армирующего слоя, снижающий его несущую способность, балконы подобной конструкции быстро приходят в негодность.
Фото восстановленной плиты балкона балочного типа.
После реконструкции и защиты железобетонных опор от разрушения произведено расширение и укрепление плиты швеллером № 10, весь балкон дополнительно фиксируется подвесами из профильной трубы, сочетаемые с элементами перильного ограждения и опорами крыши.
Накладные (в) – металлическая площадка с перильным ограждением, соединенная с фасадом здания анкерным крепежом.
Накладной балкон.
Грузоподъемность таких элементов не большая, поэтому, желательно, пол устанавливать из дерева, а свободное пространство заполнять легкими вещами. Так как всю конструкцию удерживают анкера, они должны периодически осматриваться на наличие трещин, изменение проектного положения и коррозионного износа. Для продления срока службы конструкции элементы балкона должны периодически защищаться антикоррозионным покрытием. В случаях повреждения крепления, необходимо рядом, на расстоянии 80 – 100 мм, установить новый анкер. При незначительных дефектах каркаса, изношенные элементы восстанавливаются дополнительными ребрами жесткости.
Когда износ металлоконструкции превышает 50 %, балкон считается аварийным. Место перемещение пешеходов под ним ограждается до возведения новой конструкции или демонтажа аварийной.
Подвесные (г) – плиту балкона удерживают накладные кронштейны, чаще всего в виде прямоугольного треугольника, присоединяющиеся к стене анкерным крепежом.
Опора может размещаться под плитой, тогда гипотенуза будет выполнять функцию подпорки, либо над плитой, гипотенуза выступает в роли подвеса. В первом случае конструкция будет работать на сжатие, во втором на растяжение. Чаще укрепление балконной плиты выполняется при помощи подвесов, так как соседи нижних этажей не разрешают в своем пространстве крепить кронштейны подпорного типа, нарушающие интерьер балкона.
Техническое обслуживание, мероприятия в случае износа – аналогичны перечисленным для накладных балконов.
Приставные (д) – площадка опирается на колонны, стены, размещенные на фундаменте.
Элементы конструкции изготавливаются из дерева, железа и т. д. Основная нагрузка приходится на вертикальные опоры и фундамент, эти элементы рассчитываются на удерживание проектной грузоподъемности с учетом запаса прочности. Плиту не желательно крепить к фасаду здания, та как при усадке опор, в несущей плите могут возникнуть опрокидывающие усилия. При надлежащем уходе конструкция надежная и долговечная.
В процессе капитального ремонта производится замена опор и перил, упрочнение фундамента и площадки.
Детально рассмотрим, как укрепить балконную плиту консольного типа на примере.
Обустройство пола на бетонной плите
Отремонтированная или восстановленная плита становится надежной базой для балконного пола. Вот только нежелательно выравнивать наружный уклон плиты с помощью бетонной стяжки – лишняя весовая нагрузка на плиту нежелательна. Уклон скрадывается применением клиновидных лаг. Они укладываются высокой стороной к парапету. В результате получается горизонтальная основа под черновой пол. Теперь, в случае предусмотренного утепления плиты, очередь укладки между лагами пенопласта или алюминированного синтепона. После этого можно положить черновую подушку и по ней настелить пол из ламината или другой декоративной отделки.
Данный материал поможет в выполнении несложных косметических и восстановительных работ. При обращении к специалистам для определения объема предстоящей работы с выбором методов решения существующих проблем, он будет полезен для общения с ними на одном «языке».
Почему УО несёт ответственность за балконы
В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.
Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).
Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).
По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.
Также УО обязана:
- проверять правильность использования балконов жителями дома;
- не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
- разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).
